Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Beschlusskompetenz vorhanden

Es besteht Beschlusskompetenz hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen der Anlage, wenn nach der Landesbauordnung Eigentümer von Wohnungen verpflichtet sind, Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es sich um eine eigentumsbezogene Pflicht.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Auch wenn die Vorschrift der Landesbauordnung bestimmt, dass der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, hindert dies nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen zu beschließen.

Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungseigentümer könnten bei einer Ermessensausübung diesem Aspekt den Vorzug geben und sind nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der einheitlichen Installation und Wartung auszunehmen.

Es bestehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Anlage.

Schutz auch fürs Gemeinschaftseigentum

Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird auch das gemeinschaftliche Eigentum geschützt. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut haben. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Minimierung versicherungsrechticher Risiken

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zudem ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu installieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.

Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die überstimmten Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass sie von der Regelung ausgenommen werden, weil sie eine individuelle Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine einheitliche Regelung auch für diese Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.

Fazit

Der umfassende Beschluss muss wohl eine Vergemeinschaftung beinhalten, wenn auch Teileigentum besteht. Offen bleiben jedoch folgende Fragen:

Bedarf es auch einer Vergemeinschaftung bei reinem Wohnungseigentum? Wie erklärt man, dass eine erfüllte Pflicht (Wohnungseigentümer hat eingebaut) nochmals für ihn durch den Verband erfüllt werden muss? Wie erklärt man, dass der Verband eine Nichtkontrollpflicht erfüllen muss?

Wenn der Verband Rauchwarnmelder einbaut, hat der Eigentümer seine Pflicht nach der Landesbauordnung erfüllt. Nur wenn die Gemeinschaft einen Negativbeschluss fasst, muss der einzelne tätig werden. Muss er dann eine Beschlussersetzungsklage anstrengen?

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

** Wer haftet bei Fliesenschäden und Dübellöchern? Wer muss zahlen? **

Das Badezimmer gehört zu den am meisten genutzten Räumen einer Wohnung. Sichtbare Gebrauchspuren und Dübellöcher bleiben dabei meist nicht aus. Entstandene Schäden werden besonders beim Auszug bzw. der Auflösung eines Mietverhältnisses schnell zur Streitfrage.

Wir wollen Licht ins Dunkle bringen und klären, wer bei Fliesenschäden und Dübellöcher haftet.

Prinzipiell gilt:

  • Mieter müssen nach § 538 BGB für Schäden die durch den „vertragsgemäßen Gebrauch“ entstanden sind nicht haften.
  • Diese Regelung greift allerdings nicht, wenn der Mieter die Schäden grob fahrlässig oder mutwillig herbeigeführt hat. Im Streitfall entscheidet ein Gericht, wie eine Beschädigung einzuordnen ist.

Folgende Beispiele richterlicher Entscheidungen dienen der Orientierung

  1. Verfärbungen an nicht imprägnierten Fliesen werden als Gebrauchspuren klassifiziert und liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters (Amtsgericht Brandenburg, 24.02.2017).
  2. Der Mieter haftet, wenn Fliesen wegen Überstreichen mit nicht entfernbarer Farbe erneuert werden müssen. Bei Fliesen, die 30 Jahre oder älter sind, werden die Kosten je zur Hälfte durch den Mieter und Vermieter getragen (Landgericht Köln, 26.03.1996)
  3. Der Mieter haftet in der Regel, wenn nicht in die Fliesenfugen, sondern in die Wandfliesen gebohrt wurde. Das Bohren an Wandfliesen wurde in der Vergangenheit allerdings in Einzelfällen genehmigt, wenn die Löcher für die im Badezimmer üblichen Ausstattungsgegenstände (z.B. Spiegelschrank oder Duschstange) benötigt wurden (Landgericht Göttingen, 12.10.1988 und Landgericht Hamburg, 17.05.2001)
  4. Der Mieter kann beschädigte Fliesen durch optisch ähnliche Fliesen ersetzen, wenn identische nicht mehr erhältlich sind. Es muss nicht zwingend das ganze Badezimmer neu gefliest werden. Falls daraus allerdings eine Wertminderung resultiert, kann der Vermieter Schadensanspruch geltend machen (Landgericht München, 14.02.2005)

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