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Wir suchen keine Mitläufer, sondern echte Gestalter. Dafür bieten wir Ihnen ein abwechslungsreiches Tätigkeitsfeld rund um das Immobilienmanagement!

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Sagt Ihnen unser Stellenangebot zu, bewerben Sie sich bitte umgehend. Nutzen Sie hierzu bitte unser Kontaktformular. Hier haben Sie die Möglichkeit, Ihre Bewerbung inkl. Lebenslauf als PDF zu versenden.

Haben Sie Fragen? Herrn Jan Wilhelm Kunze können Sie unter 0511 / 33 70 736 telefonisch erreichen.

WIR FREUEN UNS AUF IHRE BEWERBUNG!

Wie viel „Miete“ zahlen Wohnungseigentümer? Was ist damit gemeint?

 

Wohnungseigentümer genießen gegenüber Mietern viele Vorteile. Zwar wohnen beide im Regelfall in einem Mehrfamilienhaus, manchmal sogar als Nachbarn. Doch sind Wohnungseigentümer freier in der Gestaltung ihrer Wohnräume und finanziell abgesicherter als Mieter. Allerdings will auch eine abbezahlte Eigentumswohnung unterhalten und instandgehalten werden. Analog der Miete entstehen dem Eigentümer monatlich fällige Kosten, in Form des Hausgeldes (auch Wohngeld genannt). Über die Höhe dieser laufenden Kosten sollten sich Erwerber vor der Kaufentscheidung informieren. Im Folgenden erläutert der Immobilienverband Deutschland IVD einige Kostenpunkte, die auf Wohnungseigentümer zukommen, und wie sich diese einschätzen und berechnen lassen.

Hausgeld
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, tritt automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Der Gemeinschaft und dem von ihr beauftragten Verwalter obliegt die Instandhaltung und Pflege des Wohnhauses, das aus dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum der Eigentümer besteht. Jeder Eigentümer zahlt ein monatliches Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten des Wohnhauses bestritten werden. Dazu gehören die Heizkosten, die Kosten der Müllentsorgung, Haus- und Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Aufzugs- und Gartenpflege, des Hausmeisters, das Verwalterhonorar, die Kontoführungsgebühr sowie ein Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgelds legt der Verwalter entsprechend einer Schätzung der voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten im Wirtschaftsplan fest. Die Eigentümer beschließen über den Wirtschaftsplan. Zur Schätzung können als Faustregel 2,70 Euro/Quadratmeter/Monat angesetzt werden. Für eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern bedeutet dies ein durchschnittliches monatliches Hausgeld von 216 Euro beziehungsweise einen jährlichen Betrag von 2.592 Euro.

Bestandteile des Hausgeldes

Verbrauchsabhängige Kosten
Wie bei einer Mietwohnung fallen bei einer Eigentumswohnung Bewirtschaftungskosten an, unter anderem für Heizung, Trink- und Abwasser, Allgemein-Strom, Kabelfernsehen, etc. Die Höhe dieser Kosten ist überwiegend vom Verbrauch des Eigentümerhaushalts abhängig und in der Sache mit denen eines Mieter vergleichbar. Erwerber können sich somit an ihren eigenen Betriebskosten als Mieter orientieren.

Grundsteuer
Sowohl Mieter als auch Eigentümer müssen Grundsteuer zahlen. Beim Mieter erfolgt dies über die Nebenkostenabrechnung, der Eigentümer entrichtet die Gemeindesteuer direkt an das Finanzamt. Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz. Da der Messbetrag von der bewohnten Immobilie und der Hebesatz von der Gemeinde abhängen, lässt sich keine allgemeingültige Schätzung abgeben. Man sollte sich aber auf eine dreistellige Summe pro Jahr einstellen. Die konkrete Berechnung erfolgt durch das Finanzamt, das den Eigentümer per Schreiben über die Steuerhöhe und die fälligen Abschlagszahlungen informiert.

Instandhaltungsrücklage
Schließlich müssen Wohneigentümer eine Rücklage bilden für Reparaturen sowie die Prüfung, Wartung und Instandsetzung von Bausubstanz und technischen Anlagen wie Heizungssystem und Haustechnik. Dazu sind sie laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angehalten. Über Höhe und Anlageform der Rücklage kann die Wohnungseigentümerversammlung entscheiden. Potenzielle Erwerber sollten sich bei der Hausgemeinschaft, dem Makler oder dem Bauherrn darüber informieren. Die Instandsetzungsrücklage orientiert sich an der Wohnfläche und der Bezugsfertigkeit der Wohnung. Außerdem kann der Betrag bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme verringert und für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, erhöht werden. Zur Orientierung: Für eine 80 Quadratmeter große und im Jahre 2010 bezugsfertig gewordene Wohnung ergibt sich ein jährlicher Instandhaltungsrücklagenbetrag von etwa. 568 Euro.

Jeder zweite Mieter wäre lieber Wohneigentümer, das ergab eine Umfrage des IVD (https://ivd.net/2020/01/umfrage-eigentumserwerb/) Anfang 2020. Der IVD nimmt dies zum Anlass, in seiner Serie „Der Weg ins Eigenheim“ die konkreten Vorteile des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung zu erläutern und die dabei auftretenden Herausforderungen abzuwägen. Warum ist Wohneigentum von Vorteil? Wie erwirbt man am besten Wohneigentum? Wie unterhält man Wohneigentum?

Haben Sie Interesse an einer Eigentumswohnung, stöbern Sie hier. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, sind wir Ihr richtiger Partner.

Bereits erschienen:

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V., Pressemitteilung – Serie: Der Weg ins Eigenheim (5),  http://www.ivd.net

**Wir stellen Ihnen unser neues Informationsangebot „Lebenskreuzungen“ auf unserer Homepage vor**

Im Leben kommt es nicht selten zu Abzweigungen. Dabei sind manche gewollt und bewusst gewählt und andere sind mit der Zeit unumgänglich. Wir nennen diese Abzweigungen „Lebenskreuzungen“. Während dieser Abzweigungen spielt das Immobilieneigentum eine große Rolle und es kann zur Last fallen oder viele Fragen aufwerfen, weil nicht klar ist, was mit dem Immobilieneigentum geschieht.

Was passiert mit der Immobilie im Alter? Welche Möglichkeiten stehen Ihnen bei Scheidungsimmobilien zur Verfügung oder was müssen Sie bei Erbimmobilien beachten? Für diese und weitere Fragen rund um den Hausverkauf und der Preisermittlung der Immobilie haben Sie uns an Ihrer Seite.

Unser kostenloser Online-Service für Sie

Bei der Vielzahl von Abzweigungen und Möglichkeiten an jeder Lebenskreuzung scheint es unmöglich, jede zu überblicken. Auf unserer neuen Seite Lebenskreuzungen stellen wir Ihnen kostenlose E-Books vor, in denen unterschiedliche Abzweigungen im Leben in Bezug auf Immobilienbesitz näher beleuchtet werden. Dabei geben wir Ihnen Antworten auf sämtliche Fragen zu Ihrer Immobilie und Sie erhalten konkrete Hilfestellungen und Tipps von uns als Immobilienexperten.

Mit dem neuen Service decken wir folgende Bereiche ab: Wohnen im Alter, Scheidungsimmobilien, Erbimmobilien, Privatverkauf und Preisermittlung.

Auf unserer Webseite finden Sie die Lebenskreuzungen mit allen Abzweigungen. Um die Experten-Artikel zu lesen und sie als E-Book herunterzuladen, müssen Sie sich lediglich auf unserer Seite registrieren.

Besuchen Sie gerne unsere neue Seite. Die dort aufgeführten Informationen können Ihnen helfen, sich einen Überblick über Ihre Möglichkeiten und Chancen bezüglich Ihrer Immobilie zu verschaffen. Oftmals ist eine zusätzliche Beratung hilfreich, um individuelle Bedürfnisse zu besprechen. Kontaktieren Sie uns deswegen gerne, wir stehen Ihnen immer beratend zur Seite.

Wir freuen uns auf Sie!

Ihr Team von Kunze Immobilien e. K. 

Es ist umstritten, in welchem Maße Eigentümer, mit einer Beteiligung an Sondereigentumen, Stimmrecht haben.

Oft wird suggeriert, dass ein Eigentümer, der an mehreren Wohnungen berechtigt ist, das Wahlrecht hat, für welche Wohnung er sein Stimmrecht ausübt. Für die andere Wohnung läge dem Eigentümer ein Stimmrechtsausschluss vor, da die Vermehrung der Rechte nicht zu einer Vermehrung der Stimmen führen darf (nach §§ 25 Abs. 5 WEG). Dieses Verständnis ist allerdings falsch.

Es ist korrekt, dass sogenannte Sondereigentümer eine Stimme für die ihm allein gehörende Einheit hat und eine Mitbestimmberechtigung für jene Einheit, an der er einen Bruchteil hält, wobei für diese Einheit die Verpflichtung zur einheitlichen Stimmabgabe aus § 25 Abs. 2 S. 2 WEG ergebe. Diese Frage wurde vom BHG bisher explizit offengelassen.

Keine Stimmrechtsvermehrung bei Wohneigentum mehrerer Personen zulässig 

§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG bezieht sich auf die Wohnungseigentümer und sorgt dafür, dass jedem Alleineigentümer eine Stimme zusteht. Auf der folgenden Seite § 25 Abs. 2 S. 2 WEG wird das Recht eingeschränkt, falls eine Wohnung im Eigentum mehrerer Personen steht. Die Einschränkung führt lediglich dazu, dass weiterhin nur eine Stimme besteht, die die Eigentümer einheitlich ausüben müssen. Die bestimmende Regel über die Stimmrechte ist § 25 Abs. 2 S. 1 WEG. Entscheidend ist deswegen, ob die Eigentümer verschiedener Einheiten identisch sind oder nicht.

Besteht eine Teilidentität, wird nicht von demselben Wohnungseigentümer, sondern von verschiedenen Eigentümern ausgegangen, denen auch jeweils ein Stimmrecht zusteht. Sind diese Gemeinschaften nicht in vollem Umfang personenidentisch, dann sind bereits nach materiellem Recht für die Wohnungen verschiedene Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Außerdem muss eindeutig klar sein, wieviel Stimmen bei einer Abstimmung berücksichtigt werden müssen.

Stimmrechtsauschluss von Eigentümern gemeinschaftlichen Eigentums ist ungültig 

Ein Ergebnis, welches das Stimmrecht nur für die Köpfe berücksichtigt, die daraus resultieren, dass die betreffenden Alleineigentümer einer Wohnung sind und das gemeinschaftliche Eigentum unbeachtet lässt, ist ausgeschlossen. Angesichts der Bedeutung des Stimmrechtes in der Versammlung als das zentrale Mitgliedschaftsrecht des Wohnungseigentümers, hätte ein derartiger Stimmrechtsausschluss einer eindeutigen gesetzgeberischen Regelung bedurft.

Dr. Olaf Riecke

www.riecke-hamburg.de

**Das Grundbuch – warum das Grundbuch so wichtig ist und ein Blick hinein vor jedem Immobilienkauf zwingend durchgeführt werden sollte**

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, dann sollten Sie das Grundbuch kennen. Im folgenden Beitrag finden Sie alle relevanten Informationen und wir decken auf, wo böse Überraschungen auf Sie warten könnten.

Allgemeines

Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Grundstücke, welches von den zuständigen Amtsgerichten geführt wird und enthält Informationen über den Eigentümer, Rechten am Grundstück und über eventuelle Belastungen des Grundstücks. Mit einem Blick in das Grundbuch können Sie sich schnell und verlässlich über die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück informieren. Für Eigentumswohnungen gibt es pro Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Erbbaurechte haben ebenfalls ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch.

Damit Sie Einsicht in ein Grundbuch erhalten, müssen Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen.

Personen bzw. Institutionen mit berechtigtem Interesse sind:

  • die Eigentümer des Grundstücks
  • Potenzielle Käufer, jedoch erst wenn ein Nachweis von Kaufvertragsverhandlungen mit dem Verkäufer vorliegt
  • Gläubiger des Eigentümers, die einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung des entsprechenden Objektes veranlassen wollen
  • Kreditinstitute, wenn das Bauland bzw. die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll
  • Notare, Gerichte oder andere Behörden sowie Vermessungsingenieure, die öffentlich bestellt sind.
Inhalt

Das Grundbuch lässt sich in die Aufschrift, in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gliedern.

Aufschrift:

Auf dem „Deckblatt“ des Grundbuchs sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die Aktennummer des Blattes des Grundbuchs vermerkt. Die Aufschrift beinhaltet ebenfalls die Art des Grundbuchs. Es gibt z. B. das Teileigentumsgrundbuch, das Wohnungsgrundbuch und das Erbbaugrundbuch.

Bestandsverzeichnis:

Hier sind Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie Größe des Grundstücks aufgeführt. Ggf. sind auch Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen. Weiter sind im Bestandsverzeichnis sogenannte Herrschvermerke notiert. Diese weisen auf Rechte hin, die zugunsten des Grundstückes bestehen z. B. das Wegerecht, das erlaubt ein anderes Grundstück zu durchqueren.

Abteilung I:

Hier ist der Eigentümer des Grundstücks vermerkt oder der Erbbauberechtigter. Wenn eine Immobilie ihren Besitzer wechselt, müssen die Grundbucheinträge in Abteilung I immer aktualisiert werden. Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer wie ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft, sind hier die Anteile am Grundstück der einzelnen Eigentümer aufgelistet.

Abteilung II:

Alle Lasten und Beschränkungen sind in Abteilung II verzeichnet. Dieses sind Wege- und Leitungsrechte sowie Nießbrauch- und Wohnungsrechte oder Vorkaufsrechte. Ebenso sind sogenannte Vermerke zu finden, die auf bestimmte Umstände hinweisen. Diese Umstände sind außerhalb des Grundbuchs eingetreten und wirken sich meistens negativ auf das Grundstück aus z. B. die Anordnung einer Zwangsversteigerung oder Insolvenzvermerke. Wenn man einem Käufer das Grundstück gewissermaßen sichern will, dann findet man den Namen des Käufers in Abteilung II unter Auflassungsvormerkung.

Abteilung III:

Die letzte Abteilung ist ebenfalls essentiell für die Abwicklung eines Grundstückskaufs. Hier finden Sie die Grundpfandrechte, d. h. insbesondere Grundschulden und Hypotheken.

Achtung bei Grundpfandrechten

Die finanzierenden Banken lassen zur Absicherung ihrer Kredite üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Kauft ein Käufer die Immobilie ohne dass die Grundschuld gelöscht ist, tritt der Käufer in diese Schuld ein, da das Grundstück für die Schuld haftet. Daher ist immer darauf zu achten, dass alle Grundschulden in der Abwicklung des Immobilienkaufs gelöscht werden.

Vergewissern Sie sich, das der Verkäufer oder die Bank den Grundschuldbrief und eine von der Bank erteilte Löschungsbewilligung vorweisen kann. Falls dies nicht der Fall ist, erklärt das Amtsgericht die Hypothek in einem Aufgebotsverfahren als ungültig. Diesen Vorgang können Sie beantragen oder durch einen Notar regeln lassen.

Wie und wann wird das Grundbuch verändert?

Ein Eintrag in das Grundbuch ist erforderlich, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wurde. Dann werden Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Grundbucheintrag erfolgt nachdem der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt und dem Grundbuchamt vorlegt wurde.

Bei Schenkungen oder im Falle eines Erbfalls ist dieses durch den Begünstigten nachzuweisen. Diesen Schenkungsvertrag oder den Erbschein müssen Sie bei einem Notar vorgelegen.

Auch müssen getilgte Darlehen und  Hypotheken mit entsprechenden Nachweisen gelöscht werden.

Was ist außerdem wichtig und sollten Sie beachten?

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Einzig die Angaben im Bestandsverzeichnis genießen keinen öffentlichen Glauben. Diese Daten werden in der Regel aus amtlichen Verzeichnissen des Liegenschaftskatasters entnommen.

Änderungen im Grundbuch werden erst vorgenommen, wenn ein Berechtigter dies beim Grundbuchamt beantragt. Löschungen im Grundbuch sind leicht zu erkennen, weil diese unterstrichen sind.

Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers. Mit der Auflassungsvormerkung ist das Grundbuch faktisch gesperrt und der Verkäufer kann es kein zweites Mal verkaufen.

Die Auflassung ist die formgebundene Einigungserklärung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Diese muss zwingend vor einem Notar abgegeben werden.

Wir hoffen Ihnen hat dieser Beitrag geholfen, sofern Sie momentan auf der Suche nach der passenden Immobilie sind. Falls weitere Fragen bestehen, stehen Ihnen unsere Mitarbeiter von Kunze Immobilien e. K. selbstverständlich zur Verfügung.

Sie können sich den Ratgeber Das Grundbuch – Kunze Immobilien e. K. auch als PDF-Datei herunterladen.

**Der private Verkauf Ihrer Immobilie**

Spielen Sie mit dem Gedanken Ihre Immobilie privat zu verkaufen?

Das eigene Haus zu verkaufen ist womöglich einer der größten Entscheidungen, die gut bedacht sein sollte und nicht zuletzt mit einer Menge an Aufgaben verbunden ist. Was muss ich beachten? Wie gehe ich vor? Welche Fehler sollte ich vermeiden? Um sich über all diese Fragen Klarheit zu verschaffen, dient der folgende Beitrag zur Aufklärung und als Leitfaden für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer privaten Immobilie.

Zuerst die Entscheidung: Mit oder ohne Makler?

Ohne einen Makler müssen Sie zahlreiche, zeitintensive Aufgaben alleine übernehmen. Darunter fällt die Bereitstellung aller Unterlagen, den richtigen Preis ermitteln, Anzeigenschaltungen, das Exposé erstellen, viele Telefonate, Planung und Durchführung von Besichtigungen und vieles mehr.

Der Verkauf mit einem Makler ist eine sichere Entscheidung. Er verfügt über gute Kenntnisse auf dem Immobilienmarkt, steht Ihnen bei Fragen zur Verfügung und nimmt Ihnen natürlich viele Aufgaben ab.

Überlegen Sie daher sorgfältig, ob Sie sich der Herausforderung gewachsen fühlen und Ihr Haus ohne Makler verkaufen oder ob Sie lieber die sichere Variante mit einem Makler wählen.

Die Zeitplanung beachten.

Planen Sie nicht zu wenig Zeit ein. Ein Zeitraum von mindestens drei Monaten für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung ist empfehlenswert, denn potenzielle Käufer informieren sich umfangreich und vergleichen das Angebot mit anderen bevor sie investieren.

Es gibt zwar viele Interessenten, jedoch müssen Sie unter diesen den tatsächlichen Käufer finden, der einen angemessenen Preis zahlt.  Das kann Zeit in Anspruch nehmen.

Außerdem benötigen Sie genügend Zeit, um alle mit dem Verkauf verbundenen Aufgaben zu erledigen, d. h. vom Zusammenstellen aller Unterlagen, der Anzeigenschaltung bis hin zur Durchführung von Besichtigungsterminen und Preisverhandlungen.

Den Preis Ihrer Immobilie realistisch gestalten.

Der Preis sollte nicht zu niedrig, aber auch nicht zu hoch sein. Aus dem Grund sollten Sie den aktuellen Markt genau kennen. Wie steht es um die Nachfrage? Welcher Preis wird für ähnliche Immobilien verlangt? Beachten Sie, dass Angebotspreise z. B. aus Internetportalen nicht immer den tatsächlichen Verkaufspreisen entsprechen.

Berücksichtigen Sie den Immobilienmarkt und verschieben Sie eventuell den Verkaufszeitpunkt, falls ein Anstieg der Preise zu beobachten ist. Ein schneller Verkauf ist allerdings empfehlenswert, wenn die Preise wieder sinken.

Für Sie als Privatperson ist es oftmals die einzige Möglichkeit die Wertermittlung Ihrer Immobilie durch Vergleiche auf einschlägigen Internetportalen herauszufinden. Dieser ist jedoch nur ein grober Eindruck und garantiert  Ihnen keine exakte Wertermittlung. Dazu muss die angebotene Immobilie besichtigt werden und die Unterlagen sorgfältig überprüft werden.

Organisation wichtiger Unterlagen.

Die folgende Checkliste beinhaltet die wichtigsten Unterlagen, die Sie nicht vergessen sollten:

  • aktueller Energieausweis
  • Die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
  • Die Bauakte
  • Einen (beglaubigten) aktuellen Grundbuchauszug
  • Ein hochwertiges Exposé
  • Daten zu den Nebenkosten
Vermarktung

Häufig werden Immobilien in Onlineportalen inseriert. Die Anzeigenschaltung in lokalen Zeitungen oder das Aufstellen von Schildern am Haus sorgen ebenfalls dafür, dass Kaufinteressenten auf Ihre Immobilie aufmerksam werden. Viele Verkäufer machen den Fehler und nutzen ausschließlich Onlineportale zur Vermarktung. Der Zeit – und Kostenaufwand sollte dabei nicht unterschätzt werden, deshalb kann ein Makler den Verkäufer bei der Vermarktung entlasten. Besichtigungen zu planen und durchzuführen kann viel Zeit in Anspruch nehmen. Das mag am Anfang unterschätzt werden. Zu beachten ist wann und wie lange eine Besichtigung stattfindet. Haben Sie neben Ihrer beruflichen Tätigkeit genug Zeit, um die Besichtigungen selbst durchzuführen oder wollen sie sich lieber einen Makler zur Unterstützung holen? Verkaufen Sie Ihr Haus im Sommer oder im Winter? Finden Besichtigungen unter der Woche oder am Wochenende statt? Tagsüber oder abends?

Wir empfehlen, dass Sie für den Hausverkauf mehr Zeit einplanen, sodass Sie alle Anfragen beantworten und ggf. Einzeltermine vereinbaren.

Als weiteren Tipp: Vermeiden Sie Massenbesichtigungen. In einem Haus voller Menschen verlieren Sie schnell den Überblick und nicht alle Fragen können beantwortet werden. Räumen Sie vorab alle wichtigen Wertsachen weg, damit Sie möglichen Diebstahl vorbeugen können. Laden Sie außerdem nur jene Personen zu einer Besichtigung ein, die die Anfrage auf Ihre Immobilie plausibel ausgefüllt haben.

Den Hausverkauf abschließen

Sobald ein Käufer gefunden wurde, werden die letzten Schritte des Verkaufs eingeleitet. Zunächst vereinbart man einen Termin beim Notar, denn ohne diesen können Immobilien nicht verkauft werden. Anschließend wird ein Kaufvertrag angefertigt. Es ist empfehlenswert alle Angaben zum Grundstück nochmals zu überprüfen, um sicherzugehen, dass keine Mängel verschwiegen wurden.

Den Kaufpreis kann der Käufer entweder direkt auf das Konto des Verkäufers überweisen oder mittels eines Notaranderkontos, welches der Notar führt.
Letztlich wird ein Termin zur Hausübergabe vereinbart. Wichtig ist, dass ein Übergabeprotokoll mit dem aktuellen Zustand Ihrer Immobilie vorliegt.

Anfallende Kosten

Während des Verkaufs können für Sie Kosten entstehen, die Sie im Hinterkopf haben sollten.

Kreditablösung

Falls der Hausverkauf den Darlehensvertrag vorzeitig tilgt, entsteht möglicherweise ein Zinsschaden. Ihre Bank kann dann ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wahrnehmen.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer kann bei erzieltem Verkaufsgewinn anfallen, wenn der Verkäufer nicht selbst in seinem Haus gewohnt hat und die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht vergangen ist.

Notarkosten

Wie Sie nun wissen, kann ein Hausverkauf nicht ohne Notar stattfinden. Hier fallen ebenso Kosten an, die sich an der Höhe des Verkaufspreises orientieren. Kurzgefasst bedeutet das: je höher der Preis der Immobilie, desto höher fallen auch die Notarkosten aus. Den Großteil der Notarkosten bezahlt allerdings der Käufer, während der Verkäufer die Kosten für die Löschung der Rechte Dritter, wie Wege-, Wohn- oder Rohrleitungsrechte übernimmt.

Wertermittlung des finanzierenden Kreditinstituts des Käufers

Die Wertermittlung wird häufig unterschätzt und kann Ihnen den Kauf erschweren. Oftmals ist die Bewertung von Immobilien durch einen erfahrenen Sachverständigen erforderlich. Dieses schreibt die finanzierende Bank des Käufers vor. Sind Sie mit einem zu hohen Preis am Markt und finden einen Kaufinteressenten, mit dem Sie sich einig sind, kann es vorkommen, dass die Bank des Käufers die Finanzierung verweigert. Sie würden wieder am Anfang stehen, den Preis der Immobilie senken und erneut einen potentiellen Käufer finden. Das macht keinen guten Eindruck und kann Ihnen finanziell schaden.

Diese Hinweise können Ihnen helfen, Fehler beim privaten Verkauf Ihrer Immobilie zu vermeiden. Eine professionelle Beratung von Experten ist ebenfalls von Vorteil für die anschließende Entscheidung den Verkauf mit oder ohne die Unterstützung eines Maklers durchzuführen.

Für weitere individuelle Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie, wenden Sie sich gerne an das Team von Kunze Immobilien e. K. Wir freuen uns Sie beraten zu dürfen und unterstützen Sie beim Verkaufsprozess Ihrer Immobilie.

Sie können sich den Ratgeber Der private Hausverkauf Ihrer Immobilie – Kunze Immobilien e. K. auch gerne als PDF-Datei herunterladen.

WICHTIGE INFORMATIONEN AN ALLE KAUF- & MIETINTERESSENTEN DIE EINE BESICHTIGUNG VEREINBART HABEN

Sie möchten eine Immobilie besichtigen, die Kunze Immobilien e. K. zum Kauf oder zur Miete anbietet? Bitte beachten Sie folgende Maßnahmen die zwingend einzuhalten sind.

  • Es dürfen maximal 2 Personen an einer Besichtigung teilnehmen. Dieses sind Ehepaare, Lebenspartner oder Personen, die in Wohngemeinschaften leben möchten.
  • Kinder & Risikogruppen dürfen bis auf Weiteres nicht an Besichtigungen teilnehmen.
  • Personen die sichtbare Krankheitssymptome aufweisen, werden von Besichtigungen ausgeschlossen.
  • Personen die sich in letzter Zeit in Risikogebieten aufgehalten haben oder Kontakt zu positiv getesteten Personen hatten, werden von Besichtigungen ausgeschlossen.
  • Bitte halten Sie Abstand, mindestens 1,5 Meter.
  • Nutzen Sie, soweit vorhanden, bei unseren Kauf- und Mietangeboten die 360 Grad Besichtigungsrundgänge.
  • Wir verzichten weiterhin auf Händeschütteln etc.
  • Vermeiden Sie Gruppenbildungen vor dem Haus und im Treppenhaus.
  • Tragen Sie bitte einen Mund-Nasen-Schutz.

Aufgrund der Maßnahmen, kann es bei den Besichtigungen zu Verzögerungen kommen. Bitte warten Sie mit Abstand, bis Sie in die Immobilie hineingelassen werden. Auch bitten wir eventuelle Verzögerungen zu entschuldigen.

Es kann vorkommen, dass aufgrund der allgemeinen Situation Besichtigungen kurzfristig abgesagt werden. Wir versuchen diese zeitnah nachzuholen.

Möchten Sie die besichtigte Immobilie anmieten? Dann nutzen Sie bitte die Möglichkeit Ihre Selbstauskunft online auszufüllen und abzusenden. Verzichten Sie bitte auf die Abgabe der Unterlagen in physischer Form, ebenso wie auf die persönliche Abgabe im Büro. Nutzen Sie dafür bitte unseren Briefkasten.

Die Maßnahmen gelten bis auf Weiteres. Diese richten sich nach den Vorgaben des Landes Niedersachsen und des Bundes. Wir danken Ihnen für Ihr Verständnis und Entgegenkommen.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an das Vermietungsteam von Kunze Immobilien e. K.

 

Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Beschlusskompetenz vorhanden

Es besteht Beschlusskompetenz hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen der Anlage, wenn nach der Landesbauordnung Eigentümer von Wohnungen verpflichtet sind, Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es sich um eine eigentumsbezogene Pflicht.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Auch wenn die Vorschrift der Landesbauordnung bestimmt, dass der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, hindert dies nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen zu beschließen.

Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungseigentümer könnten bei einer Ermessensausübung diesem Aspekt den Vorzug geben und sind nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der einheitlichen Installation und Wartung auszunehmen.

Es bestehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Anlage.

Schutz auch fürs Gemeinschaftseigentum

Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird auch das gemeinschaftliche Eigentum geschützt. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut haben. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Minimierung versicherungsrechticher Risiken

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zudem ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu installieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.

Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die überstimmten Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass sie von der Regelung ausgenommen werden, weil sie eine individuelle Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine einheitliche Regelung auch für diese Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.

Fazit

Der umfassende Beschluss muss wohl eine Vergemeinschaftung beinhalten, wenn auch Teileigentum besteht. Offen bleiben jedoch folgende Fragen:

Bedarf es auch einer Vergemeinschaftung bei reinem Wohnungseigentum? Wie erklärt man, dass eine erfüllte Pflicht (Wohnungseigentümer hat eingebaut) nochmals für ihn durch den Verband erfüllt werden muss? Wie erklärt man, dass der Verband eine Nichtkontrollpflicht erfüllen muss?

Wenn der Verband Rauchwarnmelder einbaut, hat der Eigentümer seine Pflicht nach der Landesbauordnung erfüllt. Nur wenn die Gemeinschaft einen Negativbeschluss fasst, muss der einzelne tätig werden. Muss er dann eine Beschlussersetzungsklage anstrengen?

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

** Das Osterfest steht vor der Tür! **

Wir wünschen allen unseren Eigentümern, Mietern, Handwerkern und Kunden ein frohes Osterfest! Genießen Sie ein paar sonnige Tage mit Ihren Familien & Freunden.

Nach den Osterfeiertagen sind wir wieder voller Tatendrang für Sie da: Ab Dienstag, den 23. April sind wir wie gewohnt telefonisch ab 9:00 Uhr für Sie erreichbar. Alle Anfragen unserer Kauf- & Mietinteressenten werden wir ab Dienstag beantworten. In Notfällen steht allen Eigentümern & Mietern die bekannte Notfallrufnummer 24 Stunden rund um die Uhr zur Verfügung.

Ihr Kunze Immobilien e.K. Team

Der freie Markt bestimmt den Preis Ihrer Immobilie. Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, das eine hohe Nachfrage den Preis Ihrer Immobilien beeinflusst. Der richtige Weg zum bestmöglichen Verkaufspreis ist der richtige Angebotspreis Ihrer Immobilie. Ist dieser zu hoch schreckt dieser Interessenten und potentielle Käufer ab. Dadurch verlängert sich nicht nur die Verkaufszeit Ihrer Immobilie, es beeinflusst ebenfalls das Ansehen und Image Ihrer Immobilie auf negative Weise.

 

Daher ist es wichtig, dass Sie sich nicht von Versprechen und vermeintlichen Vergleichsangeboten verleiten lassen. Wenn Sie den Bestpreis für Ihre Immobilie erzielen wollen, führt kein Weg am richtigen Angebotspreis vorbei. Denn nur der richtige Angebotspreis sichert Ihnen die höchste Nachfrage und damit den besten Preis. Der höchste Angebotspreis führt zu einer langen Verkaufsdauer, geringere Nachfrage und somit zu Preisnachlässen.

 

Um den marktgerechten Angebotspreis zu erhalten, ist die Hilfe eines seriösen Maklers unersetzlich. Mit solch einem professionellen Partner an Ihrer Seite, haben Sie die besten Chancen auf einen schnellen Verkauf zum bestmöglichen Preis.

 

Eine professionelle Marktwertermittlung ist unabdingbar, denn jede Immobilie ist ein Unikat. Die individuellen Vor- und Nachteile müssen abgewogen werden. Um die maximale Nachfrage zu generieren, ist ein professioneller Partner an Ihrer Seite somit unverzichtbar. Denn ohne potenzielle Nachfrage erhalten Sie keinen Verkaufserfolg.

 

Sie können Ihre Immobilie nur einmal verkaufen und es wäre fatal, wenn Sie Geld verschenken. Vertrauen Sie auf Profis die den Markt kennen. Denn Sie und Ihre Immobilie haben den besten Preis verdient.

Senden Sie uns eine Email mit einem Termin wann wir Sie erreichen können, wir melden uns bei Ihnen. Alternativ können Sie sich direkt an unsere Immobilienspezialisten Herrn Jan Wilhelm Kunze oder Herrn Arne Schütt wenden.

Jan Wilhelm Kunze                     Arne Schütt

(0511) 33 70 7-36                        (0511) 33 70 7-88

jan.kunze@kunze-immo.de     arne.schuett@kunze-immo.de