Beiträge

**HAUSVERWALTER (M/W/D) GESUCHT! KUNZE IMMOBILIEN SUCHT SIE! Werden Sie ein Teil unseres Teams**

Arbeiten Sie bereits als Hausverwalter in der Immobilienbranche oder sind Sie Quereinsteiger? Sind Sie auf der Suche nach einem neuen Job?

Zur Verstärkung unseres Teams suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt motivierte Mitarbeiter für folgendes Tätigkeitsgebiet:

Wir suchen keine Mitläufer, sondern echte Gestalter. Dafür bieten wir Ihnen ein abwechslungsreiches Tätigkeitsfeld als Hausverwalter rund um das Immobilienmanagement!

Alle Stellen (außer Elternzeitvertretungen) bei Kunze Immobilien e. K. sind unbefristet. Auch möchten wir nach Möglichkeit diese Stelle in eine unbefristete Stelle umwandeln. Ein echter Vorteil für Sie. Details entnehmen Sie bitte der Ausschreibung.

Freuen Sie sich auf die Vorzüge eines inhabergeführten Familienunternehmens: Flache Hierarchien mit kurzen Kommunikationswegen und einer angenehmen, persönlichen Arbeitsatmosphäre. Eine langfristige Perspektive mit hohen Entwicklungsmöglichkeiten, einen modernen Arbeitsplatz mit hohem Digitalisierungsgrad. Teilnahmen Inner sowie außerbetriebliche Weiterbildungen werden regelmäßig angeboten. Eine betriebliche Altersvorsorge, frisches Obst und diverse Tee- und Kaffeespezialitäten sowie regelmäßige Firmenevents.

Sagt Ihnen unser Stellenangebot zu, bewerben Sie sich bitte umgehend. Nutzen Sie hierzu bitte unser Kontaktformular. Hier haben Sie die Möglichkeit, Ihre Bewerbung inkl. Lebenslauf als PDF zu versenden.

Haben Sie Fragen? Herrn Jan Wilhelm Kunze können Sie unter 0511 / 33 70 736 telefonisch sowie per Mail unter bewerbung@kunze-immo.de erreichen. Er gibt Ihnen gern Auskunft und beantwortet Ihre Fragen. Wir melden uns zügig nach dem Eingang Ihrer Bewerbung.

Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung!

**Das Grundbuch – warum das Grundbuch so wichtig ist und ein Blick hinein vor jedem Immobilienkauf zwingend durchgeführt werden sollte**

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, dann sollten Sie das Grundbuch kennen. Im folgenden Beitrag finden Sie alle relevanten Informationen und wir decken auf, wo böse Überraschungen auf Sie warten könnten.

Allgemeines

Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Grundstücke, welches von den zuständigen Amtsgerichten geführt wird und enthält Informationen über den Eigentümer, Rechten am Grundstück und über eventuelle Belastungen des Grundstücks. Mit einem Blick in das Grundbuch können Sie sich schnell und verlässlich über die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück informieren. Für Eigentumswohnungen gibt es pro Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Erbbaurechte haben ebenfalls ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch.

Damit Sie Einsicht in ein Grundbuch erhalten, müssen Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen.

Personen bzw. Institutionen mit berechtigtem Interesse sind:

  • die Eigentümer des Grundstücks
  • Potenzielle Käufer, jedoch erst wenn ein Nachweis von Kaufvertragsverhandlungen mit dem Verkäufer vorliegt
  • Gläubiger des Eigentümers, die einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung des entsprechenden Objektes veranlassen wollen
  • Kreditinstitute, wenn das Bauland bzw. die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll
  • Notare, Gerichte oder andere Behörden sowie Vermessungsingenieure, die öffentlich bestellt sind.
Inhalt

Das Grundbuch lässt sich in die Aufschrift, in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gliedern.

Aufschrift:

Auf dem „Deckblatt“ des Grundbuchs sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die Aktennummer des Blattes des Grundbuchs vermerkt. Die Aufschrift beinhaltet ebenfalls die Art des Grundbuchs. Es gibt z. B. das Teileigentumsgrundbuch, das Wohnungsgrundbuch und das Erbbaugrundbuch.

Bestandsverzeichnis:

Hier sind Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie Größe des Grundstücks aufgeführt. Ggf. sind auch Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen. Weiter sind im Bestandsverzeichnis sogenannte Herrschvermerke notiert. Diese weisen auf Rechte hin, die zugunsten des Grundstückes bestehen z. B. das Wegerecht, das erlaubt ein anderes Grundstück zu durchqueren.

Abteilung I:

Hier ist der Eigentümer des Grundstücks vermerkt oder der Erbbauberechtigter. Wenn eine Immobilie ihren Besitzer wechselt, müssen die Grundbucheinträge in Abteilung I immer aktualisiert werden. Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer wie ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft, sind hier die Anteile am Grundstück der einzelnen Eigentümer aufgelistet.

Abteilung II:

Alle Lasten und Beschränkungen sind in Abteilung II verzeichnet. Dieses sind Wege- und Leitungsrechte sowie Nießbrauch- und Wohnungsrechte oder Vorkaufsrechte. Ebenso sind sogenannte Vermerke zu finden, die auf bestimmte Umstände hinweisen. Diese Umstände sind außerhalb des Grundbuchs eingetreten und wirken sich meistens negativ auf das Grundstück aus z. B. die Anordnung einer Zwangsversteigerung oder Insolvenzvermerke. Wenn man einem Käufer das Grundstück gewissermaßen sichern will, dann findet man den Namen des Käufers in Abteilung II unter Auflassungsvormerkung.

Abteilung III:

Die letzte Abteilung ist ebenfalls essentiell für die Abwicklung eines Grundstückskaufs. Hier finden Sie die Grundpfandrechte, d. h. insbesondere Grundschulden und Hypotheken.

Achtung bei Grundpfandrechten

Die finanzierenden Banken lassen zur Absicherung ihrer Kredite üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Kauft ein Käufer die Immobilie ohne dass die Grundschuld gelöscht ist, tritt der Käufer in diese Schuld ein, da das Grundstück für die Schuld haftet. Daher ist immer darauf zu achten, dass alle Grundschulden in der Abwicklung des Immobilienkaufs gelöscht werden.

Vergewissern Sie sich, das der Verkäufer oder die Bank den Grundschuldbrief und eine von der Bank erteilte Löschungsbewilligung vorweisen kann. Falls dies nicht der Fall ist, erklärt das Amtsgericht die Hypothek in einem Aufgebotsverfahren als ungültig. Diesen Vorgang können Sie beantragen oder durch einen Notar regeln lassen.

Wie und wann wird das Grundbuch verändert?

Ein Eintrag in das Grundbuch ist erforderlich, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wurde. Dann werden Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Grundbucheintrag erfolgt nachdem der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt und dem Grundbuchamt vorlegt wurde.

Bei Schenkungen oder im Falle eines Erbfalls ist dieses durch den Begünstigten nachzuweisen. Diesen Schenkungsvertrag oder den Erbschein müssen Sie bei einem Notar vorgelegen.

Auch müssen getilgte Darlehen und  Hypotheken mit entsprechenden Nachweisen gelöscht werden.

Was ist außerdem wichtig und sollten Sie beachten?

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Einzig die Angaben im Bestandsverzeichnis genießen keinen öffentlichen Glauben. Diese Daten werden in der Regel aus amtlichen Verzeichnissen des Liegenschaftskatasters entnommen.

Änderungen im Grundbuch werden erst vorgenommen, wenn ein Berechtigter dies beim Grundbuchamt beantragt. Löschungen im Grundbuch sind leicht zu erkennen, weil diese unterstrichen sind.

Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers. Mit der Auflassungsvormerkung ist das Grundbuch faktisch gesperrt und der Verkäufer kann es kein zweites Mal verkaufen.

Die Auflassung ist die formgebundene Einigungserklärung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Diese muss zwingend vor einem Notar abgegeben werden.

Wir hoffen Ihnen hat dieser Beitrag geholfen, sofern Sie momentan auf der Suche nach der passenden Immobilie sind. Falls weitere Fragen bestehen, stehen Ihnen unsere Mitarbeiter von Kunze Immobilien e. K. selbstverständlich zur Verfügung.

Sie können sich den Ratgeber Das Grundbuch – Kunze Immobilien e. K. auch als PDF-Datei herunterladen.

 

**Kunze Immobilien e. K. wächst und sucht einen Miethausverwalter (m/w/d). Werden Sie ein Teil unseres Teams**

Arbeiten Sie bereits als Miethausverwalter in der Immobilienbranche oder sind Sie Quereinsteiger? Sind Sie auf der Suche nach einem neuen Job?

Zur Verstärkung unseres Teams suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt motivierte Mitarbeiter für folgendes Tätigkeitsgebiet:

sowie

Wir suchen keine Mitläufer, sondern echte Gestalter. Dafür bieten wir Ihnen ein abwechslungsreiches Tätigkeitsfeld rund um das Immobilienmanagement!

Alle Stellen (außer Elternzeitvertretungen) bei Kunze Immobilien e. K. sind unbefristet. Ein echter Vorteil für Sie. Details entnehmen Sie bitte der Ausschreibung.

Freuen Sie sich auf die Vorzüge eines inhabergeführten Familienunternehmens: Flache Hierarchien mit kurzen Kommunikationswegen und einer angenehmen, persönlichen Arbeitsatmosphäre. Eine langfristige Perspektive mit hohen Entwicklungsmöglichkeiten, einen modernen Arbeitsplatz mit hohem Digitalisierungsgrad. Eine betriebliche Altersvorsorge, frisches Obst und diverse Tee- und Kaffeespezialitäten sowie regelmäßige Firmenevents.

Sagt Ihnen unser Stellenangebot zu, bewerben Sie sich bitte umgehend. Nutzen Sie hierzu bitte unser Kontaktformular. Hier haben Sie die Möglichkeit, Ihre Bewerbung inkl. Lebenslauf als PDF zu versenden.

Haben Sie Fragen? Herrn Jan Wilhelm Kunze können Sie unter 0511 / 33 70 736 telefonisch erreichen.

Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung!

WICHTIGE INFORMATIONEN AN ALLE KAUF- & MIETINTERESSENTEN DIE EINE BESICHTIGUNG VEREINBART HABEN

Sie möchten eine Immobilie besichtigen, die Kunze Immobilien e. K. zum Kauf oder zur Miete anbietet? Bitte beachten Sie folgende Maßnahmen die zwingend einzuhalten sind.

  • Es dürfen maximal 2 Personen an einer Besichtigung teilnehmen. Dieses sind Ehepaare, Lebenspartner oder Personen, die in Wohngemeinschaften leben möchten.
  • Kinder & Risikogruppen dürfen bis auf Weiteres nicht an Besichtigungen teilnehmen.
  • Personen die sichtbare Krankheitssymptome aufweisen, werden von Besichtigungen ausgeschlossen.
  • Personen die sich in letzter Zeit in Risikogebieten aufgehalten haben oder Kontakt zu positiv getesteten Personen hatten, werden von Besichtigungen ausgeschlossen.
  • Bitte halten Sie Abstand, mindestens 1,5 Meter.
  • Nutzen Sie, soweit vorhanden, bei unseren Kauf- und Mietangeboten die 360 Grad Besichtigungsrundgänge.
  • Wir verzichten weiterhin auf Händeschütteln etc.
  • Vermeiden Sie Gruppenbildungen vor dem Haus und im Treppenhaus.

Aufgrund der Maßnahmen, kann es bei den Besichtigungen zu Verzögerungen kommen. Bitte warten Sie mit Abstand, bis Sie in die Immobilie hineingelassen werden. Auch bitten wir eventuelle Verzögerungen zu entschuldigen.

Es kann vorkommen, dass aufgrund der allgemeinen Situation Besichtigungen kurzfristig abgesagt werden. Wir versuchen diese zeitnah nachzuholen.

Möchten Sie die besichtigte Immobilie anmieten? Dann nutzen Sie bitte die Möglichkeit Ihre Selbstauskunft online auszufüllen und abzusenden. Verzichten Sie bitte auf die Abgabe der Unterlagen in physischer Form, ebenso wie auf die persönliche Abgabe im Büro. Nutzen Sie dafür bitte unseren Briefkasten.

Die Maßnahmen gelten bis auf Weiteres. Diese richten sich nach den Vorgaben des Landes Niedersachsen und des Bundes. Wir danken Ihnen für Ihr Verständnis und Entgegenkommen.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an das Vermietungsteam von Kunze Immobilien e. K.

 

Mitteilung bzgl. des Coronavirus an alle Eigentümer, Mieter & Lieferanten von Kunze Immobilien e.K.

 

Wichtige Informationen bzgl. Eigentümerversammlungen

 

Seit heute Morgen, dem 17.03.2020 sind in Niedersachsen durch Anordnung der Landesregierung und durch umsetzenden Erlass des Gesundheitsministeriums alle öffentlichen Veranstaltungen sowie privaten Versammlungen verboten. Nach unserem Verständnis handelt es sich um eine ordnungsbehördliche Allgemeinverfügung, die ohne ausdrücklichen Bezug auf konkrete einzelne Fälle für jeden einzelnen Sachverhalt der geregelten Art gilt. Diese Allgemeinverfügung gilt zunächst bis zum 18. April.

Daher werden alle bislang angesetzten Rechnungsprüfungen, als auch die Eigentümerversammlungen bis auf Weiteres abgesagt. Sobald sich die Situation hinsichtlich des Corona Virus entspannt hat, werden wir unaufgefordert mit dem Verwaltungsbeirat einen neuen Termin für die Eigentümerversammlung vereinbaren. Über diesen Termin werden Sie wie gewohnt per Einladung informiert.

Information an die Rechnungsprüfer/innen: Hinsichtlich der Rechnungsprüfung teilen wir Ihnen mit, dass diese mittlerweile auch digital durchgeführt werden kann. Die Unterlagen werden wir Ihnen entsprechend per E-Mail zukommen lassen. Sollte eine digitale Rechnungsprüfung für Sie nicht möglich sein, so bitten wir um kurzfristige Rückmeldung, so dass wir Ihnen den Rechnungsordner zur Verfügung stellen können.

Bitte beachten Sie, dass die derzeitige Situation eine andere Vorgehensweise nicht zulässt.

Wir sind weiterhin für Sie da!

  • Kunze Immobilien e. K. ist weiterhin für seine Eigentümer, Mieter und Lieferanten da.
  • Persönliche Kontakte werden reduziert.
  • Wir verzichten auf das übliche Händeschütteln.
  • Termine und Besichtigungen werden wenn möglich auf spätere Zeitpunkte verlegt.
  • Belegprüfungen werden ausnahmslos online durchgeführt.
  • Bitte nutzen Sie bei Schadensmeldungen unser Onlineformular.
  • Möchten Sie Unterlagen abgeben nutzen Sie bitte unseren Briefkasten.

„Wir haben einem Teil unserer Belegschaft ermöglicht, von Zuhause zu arbeiten. Wir möchten so die Ansteckungsgefahr eindämmen sowie die Kinderbetreuung unserer Mitarbeiter gewährleisten. Der normale Betriebsablauf ist weiterhin sichergestellt! Es kann vorkommen, dass Ihre Ansprechpartner telefonisch schwieriger zu erreichen sind. Bitte kontaktieren Sie unsere Mitarbeiter vorrangig per E-Mail. Wir hoffen in nächsten Wochen wieder zum normalen Arbeitsalltag zurückkehren zu können. Wir gehen davon aus, dass alle unsere Eigentümer, Mieter und Lieferanten Verständnis für unsere Maßnahmen zeigen.“

Jan Wilhelm Kunze, Mitglied der Geschäftsführung

Bitte beachten Sie!

Hatten Sie Kontakt mit einem bestätigten Coronavirus-Fall? 
oder
Waren Sie in den letzten zwei Wochen in einem Gebiet, in dem sich das neue Coronavirus ausgebreitet hat?
und
Haben Anzeichen einer Coronavirusinfektion?
(Atemnot, Husten, Fieber, Halsschmerzen)
Wenn ja,
betreten Sie NICHT das Büro von Kunze Immobilien e. K.

Warum?

Das neuartige Coronavirus breitet sich derzeit auch hierzulande aus. Menschen, die mit dem Virus infiziert sind, können durch Niesen, Husten und körperlichen Kontakt (Händegeben) ihre Mitmenschen anstecken. Weitere Infos erhalten Sie unter anderem auf der Internetpräsenz des Bundesministerium für Gesundheit.
Wenn Sie Erkältungssymptome haben, in den letzten 14 Tage in einem Risikogebiet waren oder Sie Kontakt mit einer (womöglich) infizierten Person hatten, muss abgeklärt werden ob Covid-19 bei Ihnen vorliegt.
Dazu können Sie die 116 117 von zu Hause aus anrufen und sich informieren. Mit Ihrer Kooperation können Sie dabei helfen, die Ausbreitung von Covid-19 zu verhindern.

Sollte die Bundesregierung oder die Niedersächsische Landesregierung weitere Maßnahmen ergreifen. Werden wir diese umsetzen.  Über unsere Homepage werden wir Sie informieren.

**Wie Sie einen Schaden melden können. So nutzen Sie eine Schadensmeldung an Kunze Immobilien e. K. senden**

Haben Sie in Ihrer Wohnung oder in dem Haus, in dem Sie leben, einen Schaden entdeckt? Funktioniert die Heizung nicht richtig. Brennt im Treppenhaus kein Licht mehr oder haben Sie Probleme mit einem tropfenden Wasserhahn?

Für diese oder weitere Fälle haben wir für Sie ein Onlineformular erstellt, in dem Sie uns Ihr Anliegen genau schildern können. Das Team von Kunze Immobilien e. K. kümmert sich anschließend um einen Hausmeister oder Handwerker, die den Schaden so schnell wie möglich beheben.

Außerhalb unserer Bürozeiten erreichen sie bei schwerwiegenden Fällen , wie Probleme mit Ihrer Heizungsanlage, Stromausfall oder einem Rohrbruch, einen Mitarbeiter der Firma Kunze Immobilien e. K. unter der Notrufnummer +49(151) 55 62 36 66.

Die Notrufnummer für Ihre Schadensmeldung an Kunze Immobilien e. K. sollten Sie jedoch nur in sehr dringenden Fällen wählen, wie in den oben genannten. Wenn es sich um Abrechnungen, weniger dringende Fälle o. ä. handelt, nutzen Sie bitte das Onlineformular oder rufen Sie uns zu unseren Bürozeiten an.

Sollte es brennen, wenden Sie sich bitte umgehend und direkt an die Feuerwehr!

Wir sind stets bemüht den Schaden zu beheben.

Ihr Team von Kunze Immobilien e. K.

** Maklerprovision – Keine Auswirkungen und Veränderungen bei Kunze Immobilien **

Der Koalitionsausschuss von CDU/CSU und SPD hat diverse Vorhaben für den deutschen Wohnungsmarkt beschlossen. Unter anderem wurde auch ein Beschluss zur bundesweit einheitlichen Gestaltung der Maklerprovision vorgelegt.

Der genaue Gesetzesentwurf bleibt noch abzuwarten. Jedoch ist bereits eine Veränderung hin zum Bestellerprinzip für den Immobilienkauf angekündigt:

Beim Kauf von Wohneigentum soll derjenige, der den Makler nicht beauftragt hat, höchstens bis zu 50 % der Maklergebühren zahlen dürfen. Diese 50 % sind aber nur dann zulässig, wenn auch der Auftraggeber den gleichen Anteil bezahlt. Falls also der Auftraggeber (meist Verkäufer) keine Maklergebühren bezahlt, dürften auch dem Käufer der Immobilie keine Maklergebühren in Rechnung gestellt werden.

Was bedeutet das für Sie als Interessent oder Auftraggeber, wenn Sie mit uns Immobilienverkäufe abwickeln möchten?

Schon seit geraumer Zeit arbeiten wir bei Wohnimmobilien überwiegend mit reinen Innenprovisionen. Das bedeutet, dass bei uns ausschließlich der Verkäufer der Immobilie die Provision zahlt. Ein neuer Gesetzesentwurf nach Vorlage des Koalitionsbeschlusses hätte daher keinerlei Auswirkungen auf unser Geschäfts- und Provisionsmodell und für Sie als Verkäufer keine Nachteile.

Wir stehen weiterhin als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung, der im Erfolgsfall vom Auftraggeber honoriert wird. Als Interessent erhalten Sie unsere qualifizierten Angebote somit weiterhin provisionsfrei.

Für Fragen zur Maklerprovision, einem Immobilienverkauf oder einem unverbindlichen Beratungsgespräch stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wenden Sie sich gern an Herrn Jan Wilhelm Kunze oder Herrn Arne Schütt.

Jan Wilhelm Kunze                     Arne Schütt

(0511) 33 70 7-36                        (0511) 33 70 7-88

jan.kunze@kunze-immo.de     arne.schuett@kunze-immo.de

 

Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Beschlusskompetenz vorhanden

Es besteht Beschlusskompetenz hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen der Anlage, wenn nach der Landesbauordnung Eigentümer von Wohnungen verpflichtet sind, Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es sich um eine eigentumsbezogene Pflicht.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Auch wenn die Vorschrift der Landesbauordnung bestimmt, dass der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, hindert dies nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen zu beschließen.

Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungseigentümer könnten bei einer Ermessensausübung diesem Aspekt den Vorzug geben und sind nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der einheitlichen Installation und Wartung auszunehmen.

Es bestehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Anlage.

Schutz auch fürs Gemeinschaftseigentum

Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird auch das gemeinschaftliche Eigentum geschützt. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut haben. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Minimierung versicherungsrechticher Risiken

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zudem ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu installieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.

Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die überstimmten Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass sie von der Regelung ausgenommen werden, weil sie eine individuelle Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine einheitliche Regelung auch für diese Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.

Fazit

Der umfassende Beschluss muss wohl eine Vergemeinschaftung beinhalten, wenn auch Teileigentum besteht. Offen bleiben jedoch folgende Fragen:

Bedarf es auch einer Vergemeinschaftung bei reinem Wohnungseigentum? Wie erklärt man, dass eine erfüllte Pflicht (Wohnungseigentümer hat eingebaut) nochmals für ihn durch den Verband erfüllt werden muss? Wie erklärt man, dass der Verband eine Nichtkontrollpflicht erfüllen muss?

Wenn der Verband Rauchwarnmelder einbaut, hat der Eigentümer seine Pflicht nach der Landesbauordnung erfüllt. Nur wenn die Gemeinschaft einen Negativbeschluss fasst, muss der einzelne tätig werden. Muss er dann eine Beschlussersetzungsklage anstrengen?

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de