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Die Grundsteuerreform in Niedersachsen

Niedersachsen wird das Flächen-Lage-Modell umsetzen welches dem hessischen Modell ähnelt und sich am Lagefaktor unabhängig von der Nutzung orientiert. Wir möchten Ihnen als Ihr WEG-Verwalter hier einen kurzen Überblick über die Grundsteuerreform in Niedersachsen geben.

Welche Daten benötige ich für die Grundsteuerreform in Niedersachsen?

  • Allgemeine Grundbuchdaten wie Flurnummer und Grundstücksfläche. Diese Daten können Sie häufig in Ihrem Grundstückskaufvertrag. Alternativ können Sie diese Daten Ihrem Grundbuchauszug entnehmen. Liegt Ihn kein Grundbuchauszug vor, können Sie einen Grundbuchauszug bei zuständigen Grundbuchamt (Amtsgericht) in dem Ihre Immobilie liegt anfordern.
  • Bodenrichtwert / Den Bodenrichtwert erhalten Sie Kostenlos unter Boris.ni.
  • Nutzungsart / Wohnen oder Gewerbe

Bitte beachten Sie, dass wir als Ihr WEG-Verwalter vom Gesetzgeber aus, keine Hilfe beim Ausfüllen der Steuererklärung geben können oder diese für Sie ausfüllen dürfen. Sollten Sie Probleme haben, die Daten zu erhalten, helfen wir Ihnen gegen Kostenaufwand weiter. Bitte rufen Sie uns dazu nicht an sondern senden uns eine Mail an info(at)Kunze-Immo.de. Wir werden uns dann an Sie wenden.

Eine Übersicht der neuen Grundsteuerreform erhalten Sie beim Niedersächsischen Finanzministerium. Der Link ganz unten auf der Seite behandeltet eine einfache Übersicht zu der Reform. Ebenso hat der IVD – Immobilienverband Deutschland eine gute Übersicht erarbeitet.

Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung oder Rechtsberatung, auch besteht keine Zusicherung auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder an das Niedersächsische Finanzministerium.

Hier finden Sie einen weiteren Artikel zur Grundsteuerreform in Niedersachsen.

Die neue Grundsteuer

Auch Grundstücksverwalter können die Erklärung für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte für die Eigentümer abgeben. WEG-Verwalter sind dazu jedoch nur befugt, wenn sie für den Eigentümer auch die Verwaltung des Sondereigentums übernommen haben. Sie können die Eigentümer jedoch unterstützen, indem sie ihnen die erforderlichen Daten mitteilen, wie insbesondere die Gesamtgröße des Grundstücks und das Baujahr des Gebäudes – außerdem auch noch die Flure und das Flurstück.

Abgabe der Erklärung für den Grundsteuerwert

Grundsätzlich sind nach dem Steuerberatungsgesetz (StBerG) nur Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer berechtigt, geschäftsmäßig Hilfe in Steuersachen zu leisten (§ 2 StBerG). Wenn jemand geschäftsmäßig Hilfe in Steuersachen leistet, ohne dazu befugt zu sein, muss das Finanzamt ihn gem. § 80 Abs. 5 AO zurückweisen. Nach § 4 Nr. 4 StBerG sind jedoch Verwalter fremden Vermögens berechtigt, hinsichtlich dieses Vermögens, geschäftsmäßig Hilfe in Steuersachen zu leisten. Allerdings beschränkt sich die Befugnis des Verwalters nach § 4 Nr. 4 StBerG auf „das Vermögen“, das ihm anvertraut ist. Diese Befugnis ist deshalb überschritten, wenn es um die Erklärung zur gesonderten und einheitliche Feststellung der Einkünfte aus der Immobilie und die Umsatzsteuererklärung geht. Denn die Umsatzsteuererklärung enthält Aussagen über den Umfang des gesamten Unternehmens. Die Erklärung über die gesonderte Feststellung der Einkünfte enthält auch Aussagen über etwaige Sonderwerbungskosten der Beteiligten. Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes betrifft dagegen ausschließlich das Grundstück, auf den sich die Verwaltervollmacht bezieht. Auch wenn das Grundstück mehreren als Miteigentümern gehört und in der Erklärung auf dem Vordruck GW-1 deren Anteile angegeben werden müssen, handelt es sich um grundstücksbezogene Angaben.

Auch wenn ein Abschlag auf die Steuermesszahl beantragt wird, weil das Gebäude ein Baudenkmal ist, handelt es sich um ein ausschließlich grundstücksbezogenes Merkmal, das von der Regelung des § 4 Nr. 4 StBerG umfasst ist.

Die „nicht geschäftsmäßige“ Hilfeleistung ist natürlich immer zulässig. Daher dürfen Verwandte und Freunde bei der Erklärung helfen und für die Absendung sogar ihre Elster Zertifizierung benutzen. Geschäftsmäßigkeit liegt bei selbständigem Handeln mit Wiederholungsabsicht vor. Auf eine Entgeltlichkeit kommt es nicht an. Die Wiederholungsabsicht kann sich auch auf denselben Steuerpflichtigen beziehen.

Quelle: Pressemitteilungen des Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (ehemals RDM Bundesverband e.V.)

Bitte beachten Sie unsere weiteren Informationen zu der Grundsteuerreform auf unserer Homepage. Weitere Informationen werden wir in unserem Pressebereich für Sie bereitgestellt.

 

Wie viel „Miete“ zahlen Wohnungseigentümer? Was ist damit gemeint?

 

Wohnungseigentümer genießen gegenüber Mietern viele Vorteile. Zwar wohnen beide im Regelfall in einem Mehrfamilienhaus, manchmal sogar als Nachbarn. Doch sind Wohnungseigentümer freier in der Gestaltung ihrer Wohnräume und finanziell abgesicherter als Mieter. Allerdings will auch eine abbezahlte Eigentumswohnung unterhalten und instandgehalten werden. Analog der Miete entstehen dem Eigentümer monatlich fällige Kosten, in Form des Hausgeldes (auch Wohngeld genannt). Über die Höhe dieser laufenden Kosten sollten sich Erwerber vor der Kaufentscheidung informieren. Im Folgenden erläutert der Immobilienverband Deutschland IVD einige Kostenpunkte, die auf Wohnungseigentümer zukommen, und wie sich diese einschätzen und berechnen lassen.

Hausgeld
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, tritt automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Der Gemeinschaft und dem von ihr beauftragten Verwalter obliegt die Instandhaltung und Pflege des Wohnhauses, das aus dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum der Eigentümer besteht. Jeder Eigentümer zahlt ein monatliches Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten des Wohnhauses bestritten werden. Dazu gehören die Heizkosten, die Kosten der Müllentsorgung, Haus- und Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Aufzugs- und Gartenpflege, des Hausmeisters, das Verwalterhonorar, die Kontoführungsgebühr sowie ein Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgelds legt der Verwalter entsprechend einer Schätzung der voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten im Wirtschaftsplan fest. Die Eigentümer beschließen über den Wirtschaftsplan. Zur Schätzung können als Faustregel 2,70 Euro/Quadratmeter/Monat angesetzt werden. Für eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern bedeutet dies ein durchschnittliches monatliches Hausgeld von 216 Euro beziehungsweise einen jährlichen Betrag von 2.592 Euro.

Bestandteile des Hausgeldes

Verbrauchsabhängige Kosten
Wie bei einer Mietwohnung fallen bei einer Eigentumswohnung Bewirtschaftungskosten an, unter anderem für Heizung, Trink- und Abwasser, Allgemein-Strom, Kabelfernsehen, etc. Die Höhe dieser Kosten ist überwiegend vom Verbrauch des Eigentümerhaushalts abhängig und in der Sache mit denen eines Mieter vergleichbar. Erwerber können sich somit an ihren eigenen Betriebskosten als Mieter orientieren.

Grundsteuer
Sowohl Mieter als auch Eigentümer müssen Grundsteuer zahlen. Beim Mieter erfolgt dies über die Nebenkostenabrechnung, der Eigentümer entrichtet die Gemeindesteuer direkt an das Finanzamt. Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz. Da der Messbetrag von der bewohnten Immobilie und der Hebesatz von der Gemeinde abhängen, lässt sich keine allgemeingültige Schätzung abgeben. Man sollte sich aber auf eine dreistellige Summe pro Jahr einstellen. Die konkrete Berechnung erfolgt durch das Finanzamt, das den Eigentümer per Schreiben über die Steuerhöhe und die fälligen Abschlagszahlungen informiert.

Instandhaltungsrücklage
Schließlich müssen Wohneigentümer eine Rücklage bilden für Reparaturen sowie die Prüfung, Wartung und Instandsetzung von Bausubstanz und technischen Anlagen wie Heizungssystem und Haustechnik. Dazu sind sie laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angehalten. Über Höhe und Anlageform der Rücklage kann die Wohnungseigentümerversammlung entscheiden. Potenzielle Erwerber sollten sich bei der Hausgemeinschaft, dem Makler oder dem Bauherrn darüber informieren. Die Instandsetzungsrücklage orientiert sich an der Wohnfläche und der Bezugsfertigkeit der Wohnung. Außerdem kann der Betrag bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme verringert und für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, erhöht werden. Zur Orientierung: Für eine 80 Quadratmeter große und im Jahre 2010 bezugsfertig gewordene Wohnung ergibt sich ein jährlicher Instandhaltungsrücklagenbetrag von etwa. 568 Euro.

Jeder zweite Mieter wäre lieber Wohneigentümer, das ergab eine Umfrage des IVD (https://ivd.net/2020/01/umfrage-eigentumserwerb/) Anfang 2020. Der IVD nimmt dies zum Anlass, in seiner Serie „Der Weg ins Eigenheim“ die konkreten Vorteile des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung zu erläutern und die dabei auftretenden Herausforderungen abzuwägen. Warum ist Wohneigentum von Vorteil? Wie erwirbt man am besten Wohneigentum? Wie unterhält man Wohneigentum?

Haben Sie Interesse an einer Eigentumswohnung, stöbern Sie hier. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, sind wir Ihr richtiger Partner.

Bereits erschienen:

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V., Pressemitteilung – Serie: Der Weg ins Eigenheim (5),  http://www.ivd.net