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Rauchwarnmelder – Alles aus einer Hand oder jedem das Seine? – Einbau, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern

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Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Beschlusskompetenz vorhanden

Es besteht Beschlusskompetenz hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen der Anlage, wenn nach der Landesbauordnung Eigentümer von Wohnungen verpflichtet sind, Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es sich um eine eigentumsbezogene Pflicht.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Auch wenn die Vorschrift der Landesbauordnung bestimmt, dass der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, hindert dies nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen zu beschließen.

Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungseigentümer könnten bei einer Ermessensausübung diesem Aspekt den Vorzug geben und sind nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der einheitlichen Installation und Wartung auszunehmen.

Es bestehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Anlage.

Schutz auch fürs Gemeinschaftseigentum

Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird auch das gemeinschaftliche Eigentum geschützt. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut haben. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Minimierung versicherungsrechticher Risiken

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zudem ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu installieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.

Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die überstimmten Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass sie von der Regelung ausgenommen werden, weil sie eine individuelle Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine einheitliche Regelung auch für diese Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.

Fazit

Der umfassende Beschluss muss wohl eine Vergemeinschaftung beinhalten, wenn auch Teileigentum besteht. Offen bleiben jedoch folgende Fragen:

Bedarf es auch einer Vergemeinschaftung bei reinem Wohnungseigentum? Wie erklärt man, dass eine erfüllte Pflicht (Wohnungseigentümer hat eingebaut) nochmals für ihn durch den Verband erfüllt werden muss? Wie erklärt man, dass der Verband eine Nichtkontrollpflicht erfüllen muss?

Wenn der Verband Rauchwarnmelder einbaut, hat der Eigentümer seine Pflicht nach der Landesbauordnung erfüllt. Nur wenn die Gemeinschaft einen Negativbeschluss fasst, muss der einzelne tätig werden. Muss er dann eine Beschlussersetzungsklage anstrengen?

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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Zensus 2021 – Eine Sonderaufgabe für den Hausverwalter

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** Der Bundestag stellt die Weichen für eine erneute Volks-, Gebäude und Wohnungszählung **

Das von der Bundesregierung entworfene Zensus-Gesetz wurde beschlossen. Nach EU-Vorgaben sind alle Mitgliedstaaten verpflichtet, im Jahr 2021 erneut zu ermitteln, wie viele Menschen in einem Land leben, wie sie wohnen und arbeiten.

Nach Ansicht der Bundesregierung ist die Durchführung des Zensus 2021 eine gemeinschaftliche Aufgabe. Dabei sei der Leitgedanke „ein angemessener Ausgleich zwischen einer möglichst präzisen Ermittlung der zu erhebenden Daten (…) sowie einer grundrechtsschonenden und wirtschaftlichen Methode und Konzeption“.

Grundsätzlich sind Unternehmen, die Objekte mit Wohnraum verwalten, dazu verpflichtet gegenüber statistischen Ämtern Auskunft zu erteilen. Dies bringt insbesondere für Verwaltungen einen hohen bürokratischen Aufwand mit sich.

Für den Zensus 2021 hat die Datenerhebung bereits begonnen:

  • Seit Januar 2019 werden Wohnungsunternehmen angeschrieben und um erste Auskünfte (z.B. Kontaktpersonen, Anzahl der Wohnungen etc.) gebeten.
  • Ab Sommer 2019 sollen die Wohnungsunternehmen ihre Bestandslisten mit allen Anschriften, an denen sie Wohnraum besitzen oder verwalten liefern.
  • Ende 2020 sollen die Wohnungsunternehmen auf Anforderung der statistischen Ämter die Angaben zum Wohnungsbestand aktualisieren.
  • Voraussichtlich im Mai 2021 liegt schließlich der Stichtag zur Übertragung der finalen und aktualisierten Daten der Wohnungsunternehmen an die statistischen Ämter.

Kunze Immobilien wird liefern

Auch Kunze Immobilien e.K. und ihre Tochterfirmen wurden von den statistischen Ämtern bereits kontaktiert. Wie zum Zensus 2011 wird Kunze Immobilien den Forderungen entsprechend Auskunft geben und die Daten ungeachtet des hohen Aufwands voll umfänglich und pünktlich übermitteln. Selbstverständlich wurden und werden unsere Eigentümer dabei entsprechend informiert.

Sie sind Eigentümer oder Mieter eines von uns verwalteten Objektes und haben Fragen? Kontaktieren Sie gerne Herrn Jan Wilhelm Kunze unter 0511 / 33 70 7-36 oder senden ihm eine E-Mail.

Weitere Informationen erhalten Sie direkt bei “Statistische Ämter des Bundes und der Länder”

Quelle: u.a. Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. (ehemals RDM Bundesverband e.V.) 
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