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**Das Grundbuch – warum das Grundbuch so wichtig ist und ein Blick hinein vor jedem Immobilienkauf zwingend durchgeführt werden sollte**

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, dann sollten Sie das Grundbuch kennen. Im folgenden Beitrag finden Sie alle relevanten Informationen und wir decken auf, wo böse Überraschungen auf Sie warten könnten.

Allgemeines

Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Grundstücke, welches von den zuständigen Amtsgerichten geführt wird und enthält Informationen über den Eigentümer, Rechten am Grundstück und über eventuelle Belastungen des Grundstücks. Mit einem Blick in das Grundbuch können Sie sich schnell und verlässlich über die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück informieren. Für Eigentumswohnungen gibt es pro Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Erbbaurechte haben ebenfalls ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch.

Damit Sie Einsicht in ein Grundbuch erhalten, müssen Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen.

Personen bzw. Institutionen mit berechtigtem Interesse sind:

  • die Eigentümer des Grundstücks
  • Potenzielle Käufer, jedoch erst wenn ein Nachweis von Kaufvertragsverhandlungen mit dem Verkäufer vorliegt
  • Gläubiger des Eigentümers, die einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung des entsprechenden Objektes veranlassen wollen
  • Kreditinstitute, wenn das Bauland bzw. die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll
  • Notare, Gerichte oder andere Behörden sowie Vermessungsingenieure, die öffentlich bestellt sind.
Inhalt

Das Grundbuch lässt sich in die Aufschrift, in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gliedern.

Aufschrift:

Auf dem „Deckblatt“ des Grundbuchs sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die Aktennummer des Blattes des Grundbuchs vermerkt. Die Aufschrift beinhaltet ebenfalls die Art des Grundbuchs. Es gibt z. B. das Teileigentumsgrundbuch, das Wohnungsgrundbuch und das Erbbaugrundbuch.

Bestandsverzeichnis:

Hier sind Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie Größe des Grundstücks aufgeführt. Ggf. sind auch Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen. Weiter sind im Bestandsverzeichnis sogenannte Herrschvermerke notiert. Diese weisen auf Rechte hin, die zugunsten des Grundstückes bestehen z. B. das Wegerecht, das erlaubt ein anderes Grundstück zu durchqueren.

Abteilung I:

Hier ist der Eigentümer des Grundstücks vermerkt oder der Erbbauberechtigter. Wenn eine Immobilie ihren Besitzer wechselt, müssen die Grundbucheinträge in Abteilung I immer aktualisiert werden. Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer wie ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft, sind hier die Anteile am Grundstück der einzelnen Eigentümer aufgelistet.

Abteilung II:

Alle Lasten und Beschränkungen sind in Abteilung II verzeichnet. Dieses sind Wege- und Leitungsrechte sowie Nießbrauch- und Wohnungsrechte oder Vorkaufsrechte. Ebenso sind sogenannte Vermerke zu finden, die auf bestimmte Umstände hinweisen. Diese Umstände sind außerhalb des Grundbuchs eingetreten und wirken sich meistens negativ auf das Grundstück aus z. B. die Anordnung einer Zwangsversteigerung oder Insolvenzvermerke. Wenn man einem Käufer das Grundstück gewissermaßen sichern will, dann findet man den Namen des Käufers in Abteilung II unter Auflassungsvormerkung.

Abteilung III:

Die letzte Abteilung ist ebenfalls essentiell für die Abwicklung eines Grundstückskaufs. Hier finden Sie die Grundpfandrechte, d. h. insbesondere Grundschulden und Hypotheken.

Achtung bei Grundpfandrechten

Die finanzierenden Banken lassen zur Absicherung ihrer Kredite üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Kauft ein Käufer die Immobilie ohne dass die Grundschuld gelöscht ist, tritt der Käufer in diese Schuld ein, da das Grundstück für die Schuld haftet. Daher ist immer darauf zu achten, dass alle Grundschulden in der Abwicklung des Immobilienkaufs gelöscht werden.

Vergewissern Sie sich, das der Verkäufer oder die Bank den Grundschuldbrief und eine von der Bank erteilte Löschungsbewilligung vorweisen kann. Falls dies nicht der Fall ist, erklärt das Amtsgericht die Hypothek in einem Aufgebotsverfahren als ungültig. Diesen Vorgang können Sie beantragen oder durch einen Notar regeln lassen.

Wie und wann wird das Grundbuch verändert?

Ein Eintrag in das Grundbuch ist erforderlich, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wurde. Dann werden Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Grundbucheintrag erfolgt nachdem der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt und dem Grundbuchamt vorlegt wurde.

Bei Schenkungen oder im Falle eines Erbfalls ist dieses durch den Begünstigten nachzuweisen. Diesen Schenkungsvertrag oder den Erbschein müssen Sie bei einem Notar vorgelegen.

Auch müssen getilgte Darlehen und  Hypotheken mit entsprechenden Nachweisen gelöscht werden.

Was ist außerdem wichtig und sollten Sie beachten?

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Einzig die Angaben im Bestandsverzeichnis genießen keinen öffentlichen Glauben. Diese Daten werden in der Regel aus amtlichen Verzeichnissen des Liegenschaftskatasters entnommen.

Änderungen im Grundbuch werden erst vorgenommen, wenn ein Berechtigter dies beim Grundbuchamt beantragt. Löschungen im Grundbuch sind leicht zu erkennen, weil diese unterstrichen sind.

Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers. Mit der Auflassungsvormerkung ist das Grundbuch faktisch gesperrt und der Verkäufer kann es kein zweites Mal verkaufen.

Die Auflassung ist die formgebundene Einigungserklärung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Diese muss zwingend vor einem Notar abgegeben werden.

Wir hoffen Ihnen hat dieser Beitrag geholfen, sofern Sie momentan auf der Suche nach der passenden Immobilie sind. Falls weitere Fragen bestehen, stehen Ihnen unsere Mitarbeiter von Kunze Immobilien e. K. selbstverständlich zur Verfügung.

Sie können sich den Ratgeber Das Grundbuch – Kunze Immobilien e. K. auch als PDF-Datei herunterladen.

 

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**Der private Verkauf Ihrer Immobilie**

Spielen Sie mit dem Gedanken Ihre Immobilie privat zu verkaufen?

Das eigene Haus zu verkaufen ist womöglich einer der größten Entscheidungen, die gut bedacht sein sollte und nicht zuletzt mit einer Menge an Aufgaben verbunden ist. Was muss ich beachten? Wie gehe ich vor? Welche Fehler sollte ich vermeiden? Um sich über all diese Fragen Klarheit zu verschaffen, dient der folgende Beitrag zur Aufklärung und als Leitfaden für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer privaten Immobilie.

Zuerst die Entscheidung: Mit oder ohne Makler?

Ohne einen Makler müssen Sie zahlreiche, zeitintensive Aufgaben alleine übernehmen. Darunter fällt die Bereitstellung aller Unterlagen, den richtigen Preis ermitteln, Anzeigenschaltungen, das Exposé erstellen, viele Telefonate, Planung und Durchführung von Besichtigungen und vieles mehr.

Der Verkauf mit einem Makler ist eine sichere Entscheidung. Er verfügt über gute Kenntnisse auf dem Immobilienmarkt, steht Ihnen bei Fragen zur Verfügung und nimmt Ihnen natürlich viele Aufgaben ab.

Überlegen Sie daher sorgfältig, ob Sie sich der Herausforderung gewachsen fühlen und Ihr Haus ohne Makler verkaufen oder ob Sie lieber die sichere Variante mit einem Makler wählen.

Die Zeitplanung beachten.

Planen Sie nicht zu wenig Zeit ein. Ein Zeitraum von mindestens drei Monaten für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung ist empfehlenswert, denn potenzielle Käufer informieren sich umfangreich und vergleichen das Angebot mit anderen bevor sie investieren.

Es gibt zwar viele Interessenten, jedoch müssen Sie unter diesen den tatsächlichen Käufer finden, der einen angemessenen Preis zahlt.  Das kann Zeit in Anspruch nehmen.

Außerdem benötigen Sie genügend Zeit, um alle mit dem Verkauf verbundenen Aufgaben zu erledigen, d. h. vom Zusammenstellen aller Unterlagen, der Anzeigenschaltung bis hin zur Durchführung von Besichtigungsterminen und Preisverhandlungen.

Den Preis Ihrer Immobilie realistisch gestalten.

Der Preis sollte nicht zu niedrig, aber auch nicht zu hoch sein. Aus dem Grund sollten Sie den aktuellen Markt genau kennen. Wie steht es um die Nachfrage? Welcher Preis wird für ähnliche Immobilien verlangt? Beachten Sie, dass Angebotspreise z. B. aus Internetportalen nicht immer den tatsächlichen Verkaufspreisen entsprechen.

Berücksichtigen Sie den Immobilienmarkt und verschieben Sie eventuell den Verkaufszeitpunkt, falls ein Anstieg der Preise zu beobachten ist. Ein schneller Verkauf ist allerdings empfehlenswert, wenn die Preise wieder sinken.

Für Sie als Privatperson ist es oftmals die einzige Möglichkeit die Wertermittlung Ihrer Immobilie durch Vergleiche auf einschlägigen Internetportalen herauszufinden. Dieser ist jedoch nur ein grober Eindruck und garantiert  Ihnen keine exakte Wertermittlung. Dazu muss die angebotene Immobilie besichtigt werden und die Unterlagen sorgfältig überprüft werden.

Organisation wichtiger Unterlagen.

Die folgende Checkliste beinhaltet die wichtigsten Unterlagen, die Sie nicht vergessen sollten:

  • aktueller Energieausweis
  • Die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
  • Die Bauakte
  • Einen (beglaubigten) aktuellen Grundbuchauszug
  • Ein hochwertiges Exposé
  • Daten zu den Nebenkosten
Vermarktung

Häufig werden Immobilien in Onlineportalen inseriert. Die Anzeigenschaltung in lokalen Zeitungen oder das Aufstellen von Schildern am Haus sorgen ebenfalls dafür, dass Kaufinteressenten auf Ihre Immobilie aufmerksam werden. Viele Verkäufer machen den Fehler und nutzen ausschließlich Onlineportale zur Vermarktung. Der Zeit – und Kostenaufwand sollte dabei nicht unterschätzt werden, deshalb kann ein Makler den Verkäufer bei der Vermarktung entlasten. Besichtigungen zu planen und durchzuführen kann viel Zeit in Anspruch nehmen. Das mag am Anfang unterschätzt werden. Zu beachten ist wann und wie lange eine Besichtigung stattfindet. Haben Sie neben Ihrer beruflichen Tätigkeit genug Zeit, um die Besichtigungen selbst durchzuführen oder wollen sie sich lieber einen Makler zur Unterstützung holen? Verkaufen Sie Ihr Haus im Sommer oder im Winter? Finden Besichtigungen unter der Woche oder am Wochenende statt? Tagsüber oder abends?

Wir empfehlen, dass Sie für den Hausverkauf mehr Zeit einplanen, sodass Sie alle Anfragen beantworten und ggf. Einzeltermine vereinbaren.

Als weiteren Tipp: Vermeiden Sie Massenbesichtigungen. In einem Haus voller Menschen verlieren Sie schnell den Überblick und nicht alle Fragen können beantwortet werden. Räumen Sie vorab alle wichtigen Wertsachen weg, damit Sie möglichen Diebstahl vorbeugen können. Laden Sie außerdem nur jene Personen zu einer Besichtigung ein, die die Anfrage auf Ihre Immobilie plausibel ausgefüllt haben.

Den Hausverkauf abschließen

Sobald ein Käufer gefunden wurde, werden die letzten Schritte des Verkaufs eingeleitet. Zunächst vereinbart man einen Termin beim Notar, denn ohne diesen können Immobilien nicht verkauft werden. Anschließend wird ein Kaufvertrag angefertigt. Es ist empfehlenswert alle Angaben zum Grundstück nochmals zu überprüfen, um sicherzugehen, dass keine Mängel verschwiegen wurden.

Den Kaufpreis kann der Käufer entweder direkt auf das Konto des Verkäufers überweisen oder mittels eines Notaranderkontos, welches der Notar führt.
Letztlich wird ein Termin zur Hausübergabe vereinbart. Wichtig ist, dass ein Übergabeprotokoll mit dem aktuellen Zustand Ihrer Immobilie vorliegt.

Anfallende Kosten

Während des Verkaufs können für Sie Kosten entstehen, die Sie im Hinterkopf haben sollten.

Kreditablösung

Falls der Hausverkauf den Darlehensvertrag vorzeitig tilgt, entsteht möglicherweise ein Zinsschaden. Ihre Bank kann dann ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wahrnehmen.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer kann bei erzieltem Verkaufsgewinn anfallen, wenn der Verkäufer nicht selbst in seinem Haus gewohnt hat und die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht vergangen ist.

Notarkosten

Wie Sie nun wissen, kann ein Hausverkauf nicht ohne Notar stattfinden. Hier fallen ebenso Kosten an, die sich an der Höhe des Verkaufspreises orientieren. Kurzgefasst bedeutet das: je höher der Preis der Immobilie, desto höher fallen auch die Notarkosten aus. Den Großteil der Notarkosten bezahlt allerdings der Käufer, während der Verkäufer die Kosten für die Löschung der Rechte Dritter, wie Wege-, Wohn- oder Rohrleitungsrechte übernimmt.

Wertermittlung des finanzierenden Kreditinstituts des Käufers

Die Wertermittlung wird häufig unterschätzt und kann Ihnen den Kauf erschweren. Oftmals ist die Bewertung von Immobilien durch einen erfahrenen Sachverständigen erforderlich. Dieses schreibt die finanzierende Bank des Käufers vor. Sind Sie mit einem zu hohen Preis am Markt und finden einen Kaufinteressenten, mit dem Sie sich einig sind, kann es vorkommen, dass die Bank des Käufers die Finanzierung verweigert. Sie würden wieder am Anfang stehen, den Preis der Immobilie senken und erneut einen potentiellen Käufer finden. Das macht keinen guten Eindruck und kann Ihnen finanziell schaden.

Diese Hinweise können Ihnen helfen, Fehler beim privaten Verkauf Ihrer Immobilie zu vermeiden. Eine professionelle Beratung von Experten ist ebenfalls von Vorteil für die anschließende Entscheidung den Verkauf mit oder ohne die Unterstützung eines Maklers durchzuführen.

Für weitere individuelle Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie, wenden Sie sich gerne an das Team von Kunze Immobilien e. K. Wir freuen uns Sie beraten zu dürfen und unterstützen Sie beim Verkaufsprozess Ihrer Immobilie.

Sie können sich den Ratgeber Der private Hausverkauf Ihrer Immobilie – Kunze Immobilien e. K. auch gerne als PDF-Datei herunterladen.

** Motto Spieltage für Fans und Sponsoren der RECKEN **

Seit mehr als fünf Saisons unterstützen wir DIE RECKEN als treuer Sponsor. Dabei bauen wir unsere Partnerschaft stetig aus. Deshalb sind wir seit der Spielsaison 2018 / 2019 nun sogar offizieller Regionalpartner der RECKEN.

Das Heimspiel der RECKEN am 4. November in der TUI Arena war der Beginn der neuen „Motto Spieltage“. Den Auftakt machten die RECKEN-Partner aus dem Bereich Wohnen. Natürlich waren wir dabei und haben unser Unternehmen im Eingangsbereich präsentiert und unsere Dienstleistungen vorgestellt.

Wir haben uns über reges Interesse am Thema Immobilien gefreut. Zahlreiche Handballfreunde haben unseren Stand besucht und an unserem FAN-Gewinnspiel teilgenommen. Die Gewinne waren vielversprechend: Fünf originale FAN-Schals und ein Trikot unseres Schützlings Cristian Ugalde, das von der gesamten Mannschaft handsigniert wurde. Die glücklichen Gewinner haben wir bereits schriftlich benachrichtigt.

Leider war der der 4. November aus sportlicher Sicht ein erfolgloser Tag für DIE RECKEN. Denn die erste Heimniederlage der Saison und der Ausfall von Mait Patrail durch einen Kreuzbandriss dämpften die Stimmung.

„Unser Team von Kunze Immobilien e. K. blickt wiederum auf einen spannenden und erfolgreichen Tag zurück. Wir haben nicht nur viele interessante Gespräche führen können, sondern das nervenaufreibende Spiel im Anschluss gemeinsam als Team mit Spannung verfolgt“, so Jan Wilhelm Kunze, Mitglied der Geschäftsleitung.

Der freie Markt bestimmt den Preis Ihrer Immobilie. Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, das eine hohe Nachfrage den Preis Ihrer Immobilien beeinflusst. Der richtige Weg zum bestmöglichen Verkaufspreis ist der richtige Angebotspreis Ihrer Immobilie. Ist dieser zu hoch schreckt dieser Interessenten und potentielle Käufer ab. Dadurch verlängert sich nicht nur die Verkaufszeit Ihrer Immobilie, es beeinflusst ebenfalls das Ansehen und Image Ihrer Immobilie auf negative Weise.

 

Daher ist es wichtig, dass Sie sich nicht von Versprechen und vermeintlichen Vergleichsangeboten verleiten lassen. Wenn Sie den Bestpreis für Ihre Immobilie erzielen wollen, führt kein Weg am richtigen Angebotspreis vorbei. Denn nur der richtige Angebotspreis sichert Ihnen die höchste Nachfrage und damit den besten Preis. Der höchste Angebotspreis führt zu einer langen Verkaufsdauer, geringere Nachfrage und somit zu Preisnachlässen.

 

Um den marktgerechten Angebotspreis zu erhalten, ist die Hilfe eines seriösen Maklers unersetzlich. Mit solch einem professionellen Partner an Ihrer Seite, haben Sie die besten Chancen auf einen schnellen Verkauf zum bestmöglichen Preis.

 

Eine professionelle Marktwertermittlung ist unabdingbar, denn jede Immobilie ist ein Unikat. Die individuellen Vor- und Nachteile müssen abgewogen werden. Um die maximale Nachfrage zu generieren, ist ein professioneller Partner an Ihrer Seite somit unverzichtbar. Denn ohne potenzielle Nachfrage erhalten Sie keinen Verkaufserfolg.

 

Sie können Ihre Immobilie nur einmal verkaufen und es wäre fatal, wenn Sie Geld verschenken. Vertrauen Sie auf Profis die den Markt kennen. Denn Sie und Ihre Immobilie haben den besten Preis verdient.

Senden Sie uns eine Email mit einem Termin wann wir Sie erreichen können, wir melden uns bei Ihnen. Alternativ können Sie sich direkt an unsere Immobilienspezialisten Herrn Jan Wilhelm Kunze oder Herrn Arne Schütt wenden.

Jan Wilhelm Kunze                     Arne Schütt

(0511) 33 70 7-36                        (0511) 33 70 7-88

jan.kunze@kunze-immo.de     arne.schuett@kunze-immo.de

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Unser Service bietet Ihnen einen Überblick den Marktwertes Ihrer Immobilie in wenigen Minuten erhalten Sie von uns eine E-Mail mit einer aussagekräftigen Analyse. Die Angaben beruhen durch die Auswertung vergleichbarer Immobilien, welche in ähnlicher Lage mit ähnlichen Eckdaten angeboten wurden. Hierdurch erhalten Sie einen ersten Einblick in die jetzige Marktlage und eine gute Orientierung eines Angebotspreises Ihrer Immobilie.

 

 

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Der Marktwert wird durch das iib Institut anhand Ihrer Eckdaten ermitteln. Eine individuelle Wertermittlung erhalten Sie auf Wunsch von unseren Immobilienspezialisten.